今年以来，为了救房地产，为了鼓励居民买房，“买房就是爱国”这样的论调都搬出来了，足可见有些人真是急不可耐。然而在经济寒冬的背景下，这种话不仅没人理睬，相反还惹人生厌。

这其实很好理解，大疫三年，升斗小民自己的日子都过得磕磕绊绊，收入大幅减少，存款不断被消耗，哪管得了那么多呢。就算真的想买房，也要掂量掂量钱袋子的实力吧。

前天看到一个报告，很能说明问题。主要是分析今年前两个月居民存款结构的，今年1-2月份，居民存款近7万亿，按全国8.8亿劳动人口计算，人均存款8000元。看到这里，很多人可能会觉得自己又在拖后腿了。

(资料图)

那么这7万亿存款具体都是谁存的呢？报告指出，总存款的57%是12.9%的高收入人群存的，总存款的38%是46%的中等收入人口存的，而占全国41%的低收入人口，却只存了5%的钱，3500亿，人均610块钱。

中高低收入人群又是如何划分的呢？统计局有明确的指标：月工资2000元以下是低收入群体、月工资2000-5000元是中等收入群体、较高收入群体是指月收入在5000-10000元、高收入群体是指月收入在1万元以上。

众所周知，当下房地产所面临的困局确实不小。

房企端：销售不畅，回款遇阻，还债压力大，多数民营房企已经债务违约，躺平的不少，这使得新房建设、期房交付都成了问题，正日渐演化为社会矛盾。

银行端：居民、企业贷款意愿低，再加上提前还款潮的挤兑，很多银行正面临有钱贷不出的困境。为了把钱放出去，银行现在也是各种下三滥的手段都在用，小广告满天飞，银行员工的业绩指标定得很高。

地方端，楼市寒冬，卖地收入大幅减少，连带着和房地产相关的税收都负增长，很多地方财政压力巨大，入不敷出，已经开始影响公共交通、甚至是公务员的工资发放了。

居民端：工作难找，钱难挣，最主要的是对未来充满不确定性，再加上杠杆率居高不下，都不敢扩大资产负债表。所以，从去年底席卷而来的提前还贷，本质上是居民自发的在降杠杆，做准备。

房地产的问题，总要解决，而且必须要妥善解决。

为什么这么说？因为国家有明确定调：房地产是国民经济的支柱产业。必须全力防范化解社会稳定领域风险，完善地产项目风险处置机制，妥善解决房地产领域突出问题。

用大白话解释就是，房地产对经济发展、解决就业都有不可替代的重要作用。这一点，3月7日，住建部长倪虹在答记者问时，说得更加直白，房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上，可以说房地产牵一发动全身。

这和铁锤一直强调的，房地产必须稳住是因为背后有两条利益驱动，如出一辙：房地产养活了地方，土地出让金和房地产相关的税收占据地方财政来源的半壁江山；中央财税分配制度不完善，地方除去中央转移支付，财政缺口仍然很大，不得不依赖房地产。

那么房地产的困局到底是谁在买单呢？

在之前的文章中我们说过，不管是任何一次救房地产，归根结底走的都是“债务向下转移”的路子。这没什么好解释的，自98年进入市场化以来，房地产已经狂飙发展了24年，最终却弄了个全民负债。

这也是为什么很多人说，房地产本质上是对居民剩余价值的剥夺的根本原因，因为房地产不创造生产力，恰恰是消耗社会财富的。

所以基于此来看，第一个为房地产困局买单的人，二十多年不变，仍然是市场上仅剩的刚性和改善性购房者，而且答案越来越明显了。

从去年下半年开始的稳楼市调控，各大城市绞尽脑汁出台的各种措施，核心目的只有一个，就是鼓励居民进场买房。唯一不同的是，这一次房地产所面临的困局较严重，且市场基本面也发生了巨大变化，住房供求关系、人均住房面积、居民负债率、购房需求、年轻购房主力群体对房子的态度，都发生了翻天覆地的变化。其结果是，除少数真正有需求、有经济实力的人，仍然在买房外，像2009年、2016年出现的全民加杠杆、疯狂买房的景象一去不复返。

就拿今年2月份来说，头部城市的二手房市场确实迎来了久违的复苏，但仔细分析背后的成因，不难发现，这种复苏不可持续，因为这是憋了三年的纯刚需、纯改善性需求支撑起来的，当存量消化得差不多的时候，也就是市场再次见底的时候。

事实上，进入3月，很多人不愿看到的景象已经初露端倪了——3月的前10天，很多城市的二手房成交量、带看量都迎来大幅下跌，当开发商、房产中介、银行等还没来得及反应，市场就戛然而止了。

另外，正如文章开头所说，老百姓倒是想买单，但也得有那个实力。像专家建议的，2022年居民存款新增17.84万亿，只需要拿出1/3的存款买房、消费，就能解决所有问题。关键问题是，这些钱是少数有钱人的存款，他们压根不缺房，而且屁股后面还紧跟着不确定的房产税，为什么还要买房消费呢？

基于上述事实，铁锤认为，这一轮房地产的困局，仅刚市场上的刚需，很难化解。所以这就牵扯到第二个和第三个为房地产困局买单的对象的出现：

第二个是开发商自己。今年的政府工作报告，以及住建部长倪虹的讲话，都说得很清楚：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时也要对救不起来的房企依法处置。

意思是，未来对于房企遇到的问题，要分两步走：针对头部优质三好学生，要想尽办法解救，把保交楼放在第一位，铁锤料想未来对这类房企的融资渠道、融资成本都会有政策倾斜；

针对差生，救不起来的，该破产的破产，该清算的清算。当然现存的项目肯定不会搁置不理，有两个处理方向，一是撮合头部房企兼并购，二是国家出手兜底，考虑到财政问题，国家兜底的比例会非常少。

第三，整个地产链条上的参与者，可能都要脱一层皮。这包括开发商员工、各种金融机构、投资者，甚至是银行。

房地产关联着上下游数十个行业，可谓一荣俱荣、一损俱损。就拿恒大来说，表面看它负债近2万亿，无法偿还债务，其实背后是数以百万计的购房者房子无法如期交付，甚至是烂尾，当然背后还牵涉到数万员工、供应商、投资人、债权人，甚至是银行。

当然，必须说明的是，当下房地产的困局，也直接影响了地方的财政收入，所以我们看到，中央也在谋划机构改革，呼吁地方过紧日子。

官方的原话是这么说的：政府过紧日子不是短期应对措施，而是应该长期坚持的方针政策，要压减开支，腾出更多财政资源，支持地方保基本民生、保市场主体，以政府过紧日子，换老百姓过好日子。

除此之外，顶层设计更有意让有钱人进场买房，以解房地产的困局。这从过去一个月出台的允许私募基金购买商品房、鼓励企业等创新团体购买租赁性住房，可见一斑。

但正如我们此前分析的，资本永远都是逐利的，他们是全世界最聪明的钱。话说回来，一个全民都不受待见、都不愿意再出手购买的行业，他们怎会心甘情愿去接盘呢？

关键词：